در سال ۱۴۰۲، تعداد ازدواج ها به ۴۸۱ هزار مورد رسید. این رقم در مقایسه با دهه ۸۰ که ازدواج‌های سالانه بالای ۸۹۰ هزار مورد بود، نشان از کاهش چشمگیر در “جمعیت متقاضی مسکن” دارد. با وجود این، تامین مسکن برای زوج ها همچنان چالش برانگیز است.
بررسی‌ها نشان می‌دهند که تقاضای جدید برای خرید و اجاره آپارتمان، ناشی از ازدواج سالانه در سه سال گذشته دهه ۱۴۰۰، حدود ۳۰ درصد نسبت به دهه ۹۰ کاهش یافته است. این رقم در مقایسه با “سال‌های اوج ازدواج” نیز افت ۳۵ درصدی داشته است. اما “معادله تقاضای مسکن” علاوه بر ازدواج، فاکتور مهم دیگری نیز دارد، فاکتور طلاق. هر طلاق، یک تقاضای جدید برای مسکن ایجاد می‌کند.
در سال گذشته، تعداد طلاق ها به ۲۰۲ هزار مورد رسید. این آمار در مقایسه با دهه ۸۰، تقریباً دو برابر و در مقایسه با دهه ۹۰، ۱۹ درصد افزایش یافته است. هرچند تقاضای مسکن از محل ازدواج کم شده و از محل طلاق افزایش یافته است، “مجموع نصف طلاق به اضافه کل ازدواج‌ها” در سال های اخیر ۲۰ درصد نسبت به دهه ۹۰ کاهش یافته است.
پیام این آمارهای جمعیتی برای بازار مسکن این است که “در سال‌های آینده، شدت تقاضای مسکن مثل سال‌های دهه ۸۰ و دهه ۹۰ نخواهد بود”.
تغییر تامین مسکن برای زوجها
عبور جمعیت ایران از “دهه پر ولادت یعنی دهه ۶۰” به کاهش نسبی آمار ازدواج طی یک دهه اخیر منجر شده است. با این حال تامین مسکن برای زوج ها همچنان چالش برانگیز است. هرچند سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران “مطابق پیش‌بینی‌های” به کمتر از نصف مناطق شمالی شهر رسیده است، اما همچنان برای زوج ها تورم بالاست. تا پیش از ماه های اخیر و در دوره‌هایی که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن تهران فعال بود، عمده جهش قیمت متوجه مناطق پایین شهر تهران بود.
اما طی تابستان امسال، با توجه به ثبات نسبی و آرامش معاملاتی، “استعداد مناطق جنوبی برای بازگشت قیمت آپارتمان به سطح نرمال”، بروز پیدا کرد. در مرداد امسال، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵، حدود ۲ درصد گزارش شد. همین شاخص برای مناطق ۹ تا ۲۰، ۰٫۸ درصد بوده است.
پیش‌بینی می‌شود اگر اتفاق خاصی در جهت “شوک مثبت دوباره به قیمت مسکن” رخ ندهد، نه تنها “قیمت واقعی” در ماه های آتی رشد منفی را تجربه کند، بلکه این وضعیت برای مناطق جنوبی شهر، با شدت بیشتری خواهد بود. در مرداد امسال، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵، حدود ۲ درصد گزارش شد. همین شاخص برای مناطق ۹ تا ۲۰، ۰٫۸ درصد بوده است.
خروج “تقاضای سرمایه‌ای” از بازار مسکن تهران موجب شده تا قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران کمتر رشد کند. اما “ابرهزینه خرید و اجاره مسکن”، مانع اصلی در کاهش میل به ازدواج را بازی می‌کند. در این میان، “تغییر سبک زندگی” نیز بر کاهش ازدواج تاثیر دارد.
در صورت بهبود شرایط اقتصادی، احتمالاً از “افت ازدواج‌ها” کاسته می‌شود، اما بازار مسکن بعید است با “ازدحام تقاضا شبیه اواخر دهه ۸۰” روبرو شود.
نابرابری شدید بین “فرمول دولت برای ساخت مسکن ملی” و “توان مالی کم‌درآمدها برای ورود به طرح دولت” از شکست این مدل طرح‌های دولتی تامین مسکن خبر می‌دهد.
نتایج پژوهشی نشان می‌دهند که در سال گذشته، خانوارهای فاقد مسکن در ۴ دهک اول جامعه، توان پرداخت قسط برای وام حداکثر ۲۸۲ میلیون تومانی را داشتند. این در حالی است که در مسکن ملی، وام ۵۰۰ میلیون تومانی وجود دارد که قسط آن ۲ برابر توان پرداخت کم‌درآمدها است.
همین مساله باعث شده است به رغم ثبت نام ۵ میلیون خانه اولی کم درآمد، فقط ۸۰۰ هزار نفر جلو بیایند.
در این پژوهش از دولت چهاردهم خواسته شده است به جای “توهم خانه‌دارکردن خانه‌ندارها با مسکن دولتی” به فکر “ایجاد سنگ‌بنای مسکن استیجاری” باشد. ۹۰ درصد زوج‌های جدید توان خرید مسکن ندارند و وارد بازار اجاره می‌شوند.
بخش دیگر این مطالعه که توسط فردین یزدانی انجام شده است، وضعیت فعلی بازار مسکن را “پات” توصیف می‌کند، نه حرکتی از سمت خریداران واقعی و نه فعالیتی از سمت سازندگان مسکن. هر دو از شوک تحریم و شوک انتظارات و نامساعدبودن فضای تولید آسیب دیدند. سرمایه‌گذاری ساختمانی به لحاظ رشد واقعی در سه سال گذشته ۴۰ درصد نسبت به سال ۹۷ (قبل از خروج آمریکا از برجام) افت کرده است. هزینه‌کرد واقعی خانوارها نیز در این فاصله زمانی ۱۰ درصد کم شده است.
تغییر قیمت فایل‌های مسکن
پژوهش ها به دولت توصیه می‌کند، سیاست‌های ضامن رشد اقتصادی پایدار را پیش ببرد تا قفل‌های بازار مسکن باز شود. سطح قیمت در فایل‌های فروش آپارتمان در تهران حدود ۲ درصد تغییر مثبت نسبت به مرداد پیدا کرد. گزارش رسمی از “قیمت قطعی” مربوط به معاملات مسکن شهریور هنوز توسط بانک مرکزی منتشر نشده است. اما انتظار می‌رود جهت تغییر قیمت فایل‌های مسکن روی قیمت معاملات منعکس شده باشد.
ماه گذشته مثل دو ماه قبل، “رکود سنگین” در فضای بازار معاملات ملک برقرار بود. آنطور که واسطه‌های ملکی روایت کردند، طی هفته‌های گذشته هیجانی در رفتار خریداران و فروشنده‌ها نبود. اتفاق مهم تر اما “اثر نرخ سود بانکی و انتخابات آمریکا” در حرکت معامله‌گران طی ماه گذشته است. سطح نسبتاً جذاب نرخ سود بانکی در ماه های اخیر در نقش سپر ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن عمل کرد. بازدهی ماه های اخیر سپرده‌گذاری از مسکن بیشتر بوده است.